Chắc hẳn không dưới 1 lần bạn nghe về “hệ số điều chỉnh giá đất”. Bạn có thắc mắc hệ số điều chỉnh giá đất là gì?, trong những trường hợp nào thì áp dụng? Bài viết này sẽ cung cấp những thông tin rất thú vị cho bạn
Table of Contents
Hệ số điều chỉnh giá đất là gì?
Hệ số điều chỉnh giá đất là hệ số mà dựa vào đó ta có thể định giá được mảnh đất khi nhà nước chuyển giao mà không dựa vào đấu thầu, hay khi xác nhận quyền sở hữu đất, cho thuê hay bán miếng đất đó.
Thường thì hệ số điều chỉnh giá đất do Sở tài chính xác định, dựa trên thực tế quỹ đất đai tại địa phương, mức mặt bằng chung mà có phương án trình UBND cấp tỉnh, từ đó đưa ra quyết định trên khu vực rộng như cấp tỉnh thành. Có thể sẽ có thay đổi tùy theo từng vị trí và dự án, nhưng chênh lệch không đáng kể. Còn trong trường hợp năm sau UBND địa phương không thể đưa ra quyết định, sẽ lấy hệ số điều chỉnh giá đất chung của năm trước.
Căn cứ vào đâu để xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Căn cứ pháp luật
Có khá nhiều bộ Luật cũng như nghị định, thông tư ban hành quanh việc hệ số điều chỉnh giá đất, trong đó phải kể đến những điểm chính như:
- Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định số 44-45-46/2014/ND-CP ban hành về giá đất, giá thu tiền sử dụng, tiền cho thuê đất
- Nghị định số 01 và 123/2017/ND-CP về sửa đổi bổ sung một số điều thuộc Luật đất đai 2013
- Thông tư 76-77/2014/TT-BTC, 33/2016/TT-BTC, 10-11/2018/TT-BTC của Bộ tài chính về hướng dẫn thực hiện các nghị định trên.
- Cũng như kết hợp ý kiến của Sở tài chính, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục thuế địa phương để đưa ra đề xuất cuối cùng cho hệ số điều chỉnh giá đất.
Căn cứ thực tế
Dựa trên các số liệu thực tế cũng như căn cứ vào biến động thị trường bất động sản, mà có đến 5 phương pháp xác định giá đất gồm:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: hiểu đơn giản là tiến hành thu thập mức giá của thửa đất liền kề vị trí, cùng chung mục đích sử dụng, tương đương về diện tích cũng như quyền sử dụng – đã có giao dịch để có mức so sánh cho thửa đất muốn định giá
- Phương pháp chiết trừ: là xác định giá của mảnh đất đã có tài sản đi kèm (nhà, vườn, ao). Lúc này, giá đất sẽ bằng tổng giá trị bất động sản trừ đi số tiền ước tính của tài sản trên đất
- Phương pháp thu nhập: lại tính toán dựa trên số thu nhập ròng ở một đơn vị diện tích đất cùng lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn 12 tháng
- Phương pháp thặng dư: áp dụng với những miếng đất có tiềm năng thuộc quy hoạch dự án. Giá đất khi đó sẽ bằng giá trị ở mức độ sử dụng cao nhất, bớt đi giá trị ảo do độ phát triển của bất động sản
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: cách đơn giản nhất dùng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng do UBND cấp tỉnh ban hành, chia theo từng khu vực
Những trường hợp nào phải áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất
Dựa vào hàng loạt căn cứ trên, thì đã đưa ra các trường hợp sau bắt buộc phải sử dụng đến hệ số điều chỉnh giá đất:
- Cần xác định giá đất khi nhà nước đứng ra tổ chức các buổi đấu giá đất, hoặc tính toán giá cho thuê đất với các công ty, tập đoàn có nhu cầu. Khi đó, căn cứ vào hệ số sẽ cho ra mức giá đất khởi điểm cũng như bước giá, nhà đầu tư nào đưa ra mức giá cao và hợp lý nhất sẽ trúng đấu giá.
- Khi nhà nước có quyết định thu hồi đất của người dân thuộc các dự án cần khởi công, xây dựng, chỉnh sửa hoặc mở rộng diện tích: lúc này hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được sử dụng để đưa ra mức giá cụ thể cho từng mảnh đất, dựa vào đó có căn cứ để đàm phán với công dân, đề cập phương pháp đền bù tối ưu nhất trên tinh thần hợp tác cùng thỏa thuận.
- Hàng năm, hệ số điều chỉnh giá đất của năm trước sẽ là căn cứ xác đáng nhất để đưa ra hệ số cho năm sau. Đương nhiên phải kết hợp thêm tình hình thực tế tại địa phương, các kế hoạch dự án có triển khai trong tương lai gần. Theo quy định “mức giá đất tăng tối đa không quá 30%” là được chấp thuận.
Các bước để xác lập hệ số điều chỉnh giá đất
Bước 1: Khảo sát thông tin
Bước này bắt buộc bạn phải có mặt tại địa bàn thực tế, tiến hành thăm dò và thu thập cụ thể các thông tin sau:
- Giá của 3 mảnh đất liền kề đã được mua bán trong vòng thời gian 2 năm trở lại đây
- Nếu đó là khu mới, chưa có tiến hành giao dịch, nên lựa chọn khu vực tương đồng về địa hình, hạ tầng xã hội
- Lấy thêm con số chi phí sử dụng đất và thu nhập từ đất
Bước 2: Xác định giá đất
- Áp dụng với từng vị trí riêng biệt và các khu đang nổi bật
- Ưu tiên các khu gần khu muốn khảo sát và nắm được mức giá chung trên thị trường nhà đất hiện tại
Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất:
Muốn biết điều này cần hiểu rõ 3 yếu tố sau:
- Giá đất giao dịch trên thị trường thực tế
- Điều kiện về kinh tế – xã hội tại địa phương
- Bảng hệ số và giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành
Bước 4: Tính toán hệ số điều chỉnh giá đất:
Công thức: Giá cụ thể = giá đất theo quy định x hệ số điều chỉnh giá đất x hệ số khác (nếu có)
Trong đó: hệ số khác bao gồm hệ số điều chỉnh của các trục đường liên quan.
Thông qua 4 bước đơn giản trên, bạn sẽ vừa nắm rõ được hệ số điều chỉnh giá đất, vừa biết được giá đất cụ thể để có được các tính toán chính xác cho bản thân.
Vậy là qua những kiến thức bên trên, bạn đã rất rõ ràng về hệ số điều chỉnh giá đất là gì. Mong bạn có thể áp dụng được chúng để bổ trợ cho cuộc sống hiện tại, giải quyết các vấn đề bạn còn băn khoăn xung quanh mảnh đất của mình.